Como é calculada a taxa condominial?

Um condomínio tem uma série de gastos mensais e anuais que devem ser cumpridos para garantir o seu bom funcionamento e o bem-estar dos moradores. Os valores utilizados para cobrir todas essas despesas são cobrados por meio da taxa ou cotacondominial, como também é conhecida.

Através da cobrança mensal do encargo em questão é realizado o rateio coletivo das despesas do condomínio, ou seja, a divisão dos gastos entre os moradores. O valor arrecadado serve para:

• Pagamento das contas de energia elétrica e água;
• Cobrir investimentos na conservação e na manutenção de elevadores, áreas comuns e estrutura em geral;
• Comprar produtos de limpeza e de escritório;
• Possibilitar obras;
• Quitar a folha de pagamento de funcionários;
• Armazenar no fundo de reserva.

O pagamento de cotas condominiais é obrigatório e previsto no Art. 1.336 do Código Civil.

O valor pago por cada morador deve ser calculado a partir da fração ideal das unidades ou de divisão igualitária da quantia total – nesse caso, independente da porcentagem ocupada por cada imóvel. O valor deve ser aprovado em assembleia geral, com todos os moradores.

Todos os anos deve ser feita uma assembleia geral ordinária convocada pelo síndico para aprovar a verba necessária para a administração durante o ano seguinte, como previsto no Artigo 24 do Código Civil.

A partir disso, na mesma ocasião será determinado o valor da taxa condominial. Uma assembleia geral também pode ser chamada pelos condôminos, por meio de um abaixo-assinado com a assinatura de, no mínimo, ¼ dos moradores, caso queiram contestar a quantia a ser paga mensalmente.

Qualquer alteração nos valores cobrados deve constar na prestação de contas, realizada obrigatoriamente pelo menos uma vez por ano pelo síndico, independente do período de mandato do profissional, encarregado da função em questão.

Tipos de taxa condominial

Existem dois tipos de taxa ou cota condominial: ordinária e extraordinária.

A primeira trata dos custos referentes às necessidades básicas da administração do condomínio e, de acordo com a Lei 8.245/91 – popularmente conhecida como Lei do Inquilinato -, as cotas condominiais ordinárias devem ser pagas pelo locatário, não pelo proprietário do imóvel. São despesas ordinárias do condomínio:

• Consumo de água, luz e gás nas áreas comuns;
• salários, encargos e contribuições previdenciárias dos funcionários contratados;
• manutenção e conservação da estrutura geral e equipamentos hidráulicos, elétricos e mecânicos de uso comum;
• equipamentos para prevenção de incêndios;
• manutenção das áreas de lazer (piscina, academia, playground);
• rateio do saldo devedor durante o período de locação do imóvel;
• reposição do fundo de reserva.

Já a taxa extraordinária deve ser paga pelo proprietário do imóvel e inclui todos os gastos que não fazem parte da rotina do condomínio, não sendo parte da previsão orçamentária realizada inicialmente pelo síndico. Isso compreende:

• Obras para reforma que alteram a estrutura integral do imóvel;
• pintura das fachadas;
• instalação de iluminação nas áreas comuns;
• eventuais indenizações trabalhistas e previdenciárias devido a demissão de funcionários contratados (desde que ocorram antes do início da locação);
• instalação de equipamento de segurança, de prevenção contra incêndio, telefone e de lazer;
• despesas com decoração e paisagismo;
• constituição do fundo de reserva.

Como agir em caso de inadimplência?

Em todos os condomínios há aquele morador que frequentemente atrasa um pagamento e gera estresse para o síndico, que precisa buscar uma solução para este problema.

A inadimplência pode afetar diretamente o equilíbrio financeiro, sendo capaz de atrasar a quitação das contas mensais como as de água e luz, por exemplo.

Em casos de inadimplência e após tentativa de negociação por meio de conversa e notificação prévia, o profissional responsável pela gestão condominial deve aplicar multas e juros sobre os valores devidos.

O Código Civil sugere a cobrança de multa de 2%, acrescido de juros de 1% a cada mês em que o morador permanecer em dívida e da correção do valor de acordo com a inflação do período.

No entanto, a legislação também deixa livre para o condomínio determinar os valores no regimento interno ou na convenção.

Não sendo feito o pagamento dos valores devidos, restam duas alternativas ao síndico, responsável pelas finanças do condomínio: despejo ou ação de cobrança judicial contra o morador inadimplente. A última medida tem sido o método de cobrança mais popular.

Caso seja a escolhida, o juiz poderá determinar a quitação da dívida de forma integral em até três dias úteis a partir de sua decisão e penhora de bens do devedor se o pagamento não for feito no prazo estipulado. 
Antes de 2016 – quando entraram em vigor algumas mudanças no Código Civil -, o processo podia levar anos para ser resolvido.

No entanto, agora a resolução leva menos tempo devido a taxa condominial ter adquirido natureza de Título Extrajudicial – de acordo com o artigo 784 -, com o devedor não mais sendo chamado para se defender perante o juiz.

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