NBR 16280: O que você precisa saber

NBR 16280: Quem mora em condomínio já deve ter vivenciado alguma obra no condomínio. Normalmente, as obras no condomínio são alvo de muitas discussões e dores de cabeça para o síndico.

Por isso, é preciso que exista uma legislação a fim de regulamentar e garantir a segurança das obras no condomínio – sejam elas dentro das unidades ou nas áreas comuns do empreendimento.

Neste sentido, desde 2014, o Brasil conta com a NBR 16280 que garante a segurança e os padrões que devem ser seguidos em obras em condomínios.

A NBR 16280 é regulamentada pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

Tal norma define que o síndico deve, sempre, ter conhecimento sobre obras e reformas dentro do condomínio.

E mais, garante que a obra seja aprovada pelo síndico, engenheiro ou arquiteto em alguns casos. O motivo de preocupação é simples: alterações na estrutura do condomínio e também nas unidades da edificação podem causar danos graves e, consequentemente, comprometer a integridade dos moradores.

Sendo assim, o morador deve apresentar um projeto detalhando o que será feito. Este deve estar assinado por um engenheiro ou arquiteto que será o responsável pela obra.

É importante deixar claro o que a NBR 16280 define como reforma. São elas: alteração nas condições da edificação existente com ou sem mudança de função, visando recuperar, melhorar ou ampliar condições habitabilidade, uso ou segurança e que não seja manutenção.

Em outras palavras, significa que pequenos reparos que não terão impacto na estrutura não são necessárias autorizações de um arquiteto ou engenheiro.

Outro ponto importante de ser ressaltado é que NBR não é uma lei. Ou seja, ela não faz parte do Código Civil ou da constituição brasileira.

De toda forma, ela pode (e deve) ser utilizada em caso de ações judiciais por meio do perito.

Isso acontece para a verificação de se as normas foram ou não seguidas de maneira correta de forma que impactaram a os prejuízos e danos causados. É possível essa confiança devido a autoridade do órgão criador desta NBR, a ABNT.

Documentos necessários para autorização de obras

A norma ainda prevê que o condômino ou o condomínio (representado pelo síndico) apresente alguns documentos para que a obra seja autorizada e iniciada com segurança:

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) no caso de um engenheiro;
• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) se expedido por arquiteto;
• Cronograma de obra com detalhamento do que será feito, tempo estimado de obra
• Planta com as alterações a serem realizadas
• Lista de trabalhadores envolvidos com seus respectivos RGs e CPFs

Todas as obras e reformas devem ter autorização do síndico. Contudo, nem todas as reformas precisam da apresentação destes documentos.

Confira a relação de obras que precisam e não necessitam de ART e RRT:

Necessitam ART/RRT

• Instalação de ar-condicionado
• Mudança de lugar de torneiras, chuveiro ou tomadas
• Abertura de porta ou cozinha americana
• Fechamento ou envidraçamento de sacadas
• Buracos ou perfurações de lajes
• Instalação de banheira
• Reformas onde há necessidade de engenheiro eletricista
• Reparo ou alteração nas instalações de gás
• Troca de revestimentos com uso de ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para retirada do revestimento prévio
• Alterações estruturais o apartamento

Não necessitam ART/RRT

• Pintura
• Pequenos reparos elétricos ou hidráulicos que não utilizem ferramentas de alto impacto, e não façam alterações da estrutura do condomínio
• Colocação de redes de proteção
• Substituição do forro de gesso, desde que o novo tenha características semelhantes ao original

O papel do síndico nas obras do condomínio

Durante as obras do condomínio, tanto nas unidades quanto nas áreas comuns, o síndico é o responsável pela fiscalização. É ele quem deve analisar e aprovar a documentação e, ao decorrer da obra, verificar se o morador e responsáveis estão seguindo o que estava previsto no projeto.

Se o síndico constatar alguma irregularidade na obra, o síndico deve tomar algumas ações, como notificar o morador, aplicar multas, proibir a entrada de materiais e trabalhadores da reforma no condomínio e até registrar a irregularidade na delegacia a fim de embargar a obra.

No caso do morador seguir tudo o que foi previsto e aprovado, o morador deve entregar ao síndico um termo de encerramento de obra. Após, o síndico deve arquivar toda a documentação relacionada à obra.

Além disso, prezando a segurança do condomínio, o síndico deve encerrar a autorização de acesso ao condomínio dos prestadores de serviço da obra.

A NBR 16280 ainda não é popularmente conhecida. E por isso, os condôminos acreditam que por serem proprietários da unidade podem fazer o que quiserem no seu apartamento ou casa.

Por isso, o síndico deve estar sempre atento ao que acontece no condomínio. Se o síndico comprovar que há uma obra ocorrendo sem a sua autorização, deve consultar a convenção do condomínio para verificar se há alguma punição prevista para este morador.

Pode ocorrer de o síndico não se sentir apto para avaliar os documentos e fiscalizar a obra. Ou então, a obra ser na unidade do síndico.

Para essas situações, recomenda-se que a administração do condomínio deve contratar um profissional que esteja apto a fazer a análise da obra a fim de constatar irregularidades.

Alteração em 2016 na NBR 16280

Mesmo sendo de certa forma recente, a NBR 16280 já sofreu importantes alterações. Desde 2016, a responsabilidade pela documentação fornecida e execução da obra não é mais responsabilidade do síndico e sim do responsável legal pela unidade.

Dessa forma, é obrigação do condômino a contratação de um profissional (engenheiro ou arquiteto) para ser o responsável técnico pela execução do plano de obra apresentado e garantir que as normas de segurança sejam cumpridas.

Está pensando em fazer uma obra na sua unidade? Procure o síndico para tirar mais dúvidas ou então manda uma mensagem pra gente. Não corra o risco de ter a sua obra embargada ou colocar em risco a segurança dos seus vizinhos.

Você pode ler mais sobre o dia a dia em condomínio no blog do TownSq!